רונן אורן: שאלות נפוצות ליזם רונן אורן על השבחת קרקעות ויצירת ערך
רונן אורן: שאלות נפוצות ליזם רונן אורן על השבחת קרקעות ויצירת ערך
אם הגעת עד כאן, כנראה שהביטוי המרכזי ״השבחת קרקעות ויצירת ערך״ כבר יושב לך בראש. מעולה. כי זה בדיוק המקום שבו חלום על ״קרקע שתעשה לי אקזיט״ פוגש את החיים עצמם: תוכניות, זכויות, זמן, וסבלנות. כן, גם סבלנות.
במאמר הזה נרד לפרטים. בלי לדבר גבוה. בלי להפוך הכול לדרמה. אבל גם בלי למכור אגדות. המטרה היא שתצא מכאן עם תמונה חדה: מה בודקים, מה שואלים, איפה נופלים, ואיך בונים מהלך שמייצר ערך אמיתי לאורך זמן.
אז מה בכלל ״השבחת קרקע״ – ולמה כולם אומרים את זה כאילו זה קסם?
השבחת קרקע היא פשוט תהליך שבו קרקע מקבלת אפשרות לעשות משהו שהיא לא יכלה לעשות קודם. לפעמים זה שינוי ייעוד מחקלאי למגורים. לפעמים תוספת זכויות בנייה. לפעמים איחוד וחלוקה. לפעמים רק תכנון נכון שמסדר את הפאזל.
והמילה ״ערך״? היא לא סיסמה. היא התוצאה של זכויות, היתכנות, מיקום, תשתיות, ביקוש, והכי חשוב – הסתברות. כי ערך לא נולד מהתרגשות. הוא נולד מהסיכוי שהדבר באמת יקרה, ובטווח זמן שהגיוני עבורך.
יש מי שאוהב לקרוא לזה ״לעשות כסף מהאדמה״. בפועל, זה יותר ״לעשות סדר באי-ודאות״.
3 שאלות שחייבים לשאול לפני שקונים (אחרת זה סתם הימור עם ניירת)
לפני כל התלהבות, יש שלוש שאלות שמורידות לקרקע. תרתי משמע.
- מה הסטטוס התכנוני היום? מה מותר ומה אסור, ומה בכלל נמצא בתהליך.
- מה המסלול הריאלי להשבחה? תוכנית מתאר? תב״ע? יזמות פרטית? קידום דרך הרשות המקומית?
- מה הטריגר שמייצר ערך? החלטת ועדה? הפקדה? אישור? הוצאת היתרים? חיבור תשתיות?
אם אין תשובות ברורות, זה לא אומר שצריך לברוח. זה אומר שצריך לתמחר נכון את הסיכון, ולדעת מה אתה קונה: קרקע, או תקווה.
רגע, מי מחזיק את ההגה פה: היזם, העירייה, או המציאות?
בתהליכי השבחה, השליטה מתחלקת. חלק אצלך, חלק אצל אנשי המקצוע, וחלק אצל מוסדות תכנון. המציאות? היא תמיד שותפה בלי לחתום על שום מסמך.
כשמדברים על דרך חשיבה יזמית ועל יצירת ערך בקרקעות, יש מי שמחפש דוגמאות וסיפורי דרך. לפעמים זה מגיע גם משמות מוכרים, כמו רונן אורן, שמזכיר לא מעט אנשים שלא צריך רעש כדי לייצר תוצאה – צריך עקביות.
וגם כשמדברים על הצד העסקי והיזמי יותר, יש מי שמסתכל על נקודת המבט של היזם רונן אורן כדי להבין איך ניגשים למהלך עם אורך רוח, ולא רק עם ״יאללה נתקדם״.
5 מלכודות קלאסיות שקונים נופלים בהן (ואז אומרים ״לא אמרו לי״)
אמרו. פשוט לפעמים זה נאמר בשקט, ובשקט קשה לשמוע כשאתה כבר מדמיין מטבח אי במגדל.
- להתאהב במפה צבעונית בלי להבין מה מאושר ומה רק רעיון.
- להתעלם מזכויות צד ג׳ כמו שותפים, עיקולים, או הסכמים ישנים.
- לפספס מגבלות פיזיות ניקוז, גישה, שיפועים, קרבה לתשתיות.
- להעריך זמן לפי ״אמרו לי שנתיים״ כשבפועל זה תלוי בעוד עשר תחנות.
- לשכוח עלויות מסביב היטלים, יועצים, מדידות, אגרות, וכל מה שגורם לתקציב להגיד ״שלום ולא להתראות״.
הדבר המעניין הוא שמרבית הטעויות לא נובעות מטיפשות. הן נובעות מאופטימיות. ואופטימיות זה נפלא, כל עוד יש לה אקסל ליד.
שאלות ותשובות – כן, אלה שבאמת שואלים בשיחה הראשונה
1) איך יודעים אם יש סיכוי אמיתי להשבחה?
מחפשים שילוב: כיוון תכנוני באזור, תשתיות שמתקרבות, והיגיון עירוני. אם אין סיפור תכנוני שמחזיק מים – הסיכוי קטן, גם אם המחיר ״נשמע הזדמנות״.
2) מה ההבדל בין קרקע זמינה לבנייה לבין קרקע בהמתנה?
קרקע זמינה היא כזו שניתן להתקדם איתה להיתר במרחק סביר. קרקע בהמתנה היא קרקע עם פוטנציאל, אבל בלי נתיב קצר וברור לביצוע. שתיהן יכולות להיות טובות. פשוט מדובר בשתי חיות שונות לגמרי.
3) האם ״קרקע חקלאית״ זה תמיד רעיון רע?
לא. לפעמים זו אסטרטגיה. אבל צריך לדעת מה אתה קונה: אופציה לטווח ארוך עם חוסר ודאות גבוה יותר. מי שקונה את זה חייב להיות בנוי לזמן, וגם לא להיבהל כששום דבר לא קורה חודשים ארוכים.
4) מה בודקים במסמכים לפני חתימה?
נסח טאבו או רישום חלופי, זכויות, הערות אזהרה, התאמה בין בעלים למוכרים, תשריטים, והצלבה מול מצב תכנוני. ובפועל? לא עושים את זה לבד. נותנים לאנשים שזה המקצוע שלהם לעשות את זה.
5) מתי ״התקדמות״ באמת מעלה ערך?
כשיש אבן דרך שמקטינה אי-ודאות. למשל: הפקדה שמראה שהתוכנית רצינית, או החלטה שמסדרת עקרונות. ערך נבנה כשהסיכוי גדל, לא כשהאופטימיות גדלה.
6) מה יותר חשוב – מחיר נמוך או ודאות?
זה תלוי באופי שלך. מי שמחפש ודאות משלם עליה. מי שמחפש מחיר נמוך משלם בזמן ובסיכון. השאלה הנכונה היא לא ״מה עדיף״, אלא ״מה מתאים לי״.
7) איך לא נתקעים עם קרקע שלא זזה?
מגדירים מראש תרחישים: מה קורה אם יש עיכוב, מה טווח הזמן שאתה מוכן, ומה נקודת יציאה. כן, גם להשקעה באדמה צריך תוכנית יציאה. מי שאומר שלא – כנראה אוהב הפתעות.
4 דברים קטנים שעושים הבדל ענק ביצירת ערך
לא הכול דרמטי. לפעמים יצירת ערך היא פשוט מצוינות בפרטים.
- תיעוד מסודר של כל מהלך, פגישה, ומסמך. הבלאגן תמיד יקר.
- בחירת אנשי מקצוע שמדברים פשוט, ולא רק מרשימים.
- הבנת התמונה העירונית – לא רק מה קורה בחלקה, אלא מה קורה מסביב.
- תיאום ציפיות עם עצמך – זמן, כסף, ולחץ. כן, גם לחץ הוא משאב.
איך נשארים קלילים כשכל העולם אומר ״זה תהליך״?
כי זה באמת תהליך. ומי שמצליח בתחום הזה הוא לא מי שמתרגש מהר, אלא מי שיודע לחיות עם המתנה בלי לאבד כיוון.
טריק קטן שעוזר: במקום לחפש ״מתי זה ייגמר״, מחפשים ״מה האבן דרך הבאה״. כל פעם רק את הצעד הבא. זה מוריד חרדה, וזה גם הופך אותך להרבה יותר חד בהחלטות.
השבחת קרקעות ויצירת ערך הן משחק של שכל, תכנון, ותזמון. עם קצת הומור פנימי כשדברים זזים לאט, ועם הרבה בדיקות כשדברים נראים מהירים מדי. אם תיגש לזה בגובה העיניים, תבנה סביבך צוות נכון, ותתאהב בעובדות יותר מאשר בפנטזיה – יש לך סיכוי מצוין לעשות מהלך חכם, רגוע, ורווחי. וזה, בינינו, הרבה יותר כיף מלריב עם גוגל.